DERECHOS REALES – Publicidad registral: efectos declarativos para que el derecho real resulte oponible a terceros

Fallo completo: http://consultarjurisprudencia.justicialapampa.gob.ar/Home/detalle/36179

STJ, Sala A, 18/10/2022. “SANTA JULIANA Jorge Roberto c/OHACO Gastón Eduardo y otros s/Ordinario”, expediente nº 2110/22

 

Hechos y decisión

El actor planteó la nulidad de la venta de un inmueble efectuada por los herederos a favor del adquirente en el marco del juicio sucesorio mediante el procedimiento de tracto abreviado, operación que fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, invocando haber adquirido con anterioridad esa propiedad al titular registral,  detentando a su favor el título otorgado por escritura pública, que no había sido inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La sala civil del Superior Tribunal de Justicia rechazó la pretensión afirmando que, estando acreditada en el caso la regularidad del título de los enajenantes, al carecer de publicidad la propiedad invocada por el actor y teniendo en cuenta que la buena fe del adquirente se presume, estaba a cargo del reclamante la prueba de que el último conocía o debía conocer por otras vías distintas al certificado registral, que él había adquirido el inmueble del titular registral con anterioridad.

El tribunal concluyó que si bien la inscripción registral en el Registro de la Propiedad inmueble no es un elemento constitutivo del derecho real, como lo son el título y la tradición, resulta ser una publicidad declarativa para que ese derecho resulte oponible a terceros interesados, como lo es en el caso el adquirente, a quien no le resulta oponible la escritura no inscripta otorgada a favor del actor.

Extractos de doctrina del fallo

- Cabe dejar sentado que el código velezano estatuye el título y el modo en materia de adquisición y transmisión de derechos reales que se ejercen a través de la posesión (arts. 577, 2377, 2601 a 2603, 3265 y concs., CC).

Por su parte, el art. 2505 del citado ordenamiento –modificado por la Ley Nº 17.711– establece que “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

La norma enunciada se completa con la Ley Nº 17.801 (complementaria del Código Civil, conf. art. 42) que en su artículo 2º prevé que de acuerdo al 2505 del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de ley, en los Registros de la Propiedad Inmueble “…se inscribirán o anotará, según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles…”.

 

-Luego, con la mentada reforma –que incorporó el artículo 2505 (Ley Nº 17.711) – y en forma conjunta con el régimen registral inmobiliario instaurado por la Ley Nº 17.801, se acogió un sistema de publicidad formal que si bien no abolió el sistema instaurado por Vélez Sársfield relativo al título y modo suficiente para ser propietario, estableció el requisito de registración con el fin de dotar de mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

De esta manera, es claro que la función que vino a cumplir la inscripción registral tiende a proteger a las personas que desconocen, por falta de la debida publicidad, la verdadera situación jurídica de los bienes, persiguiéndose además la protección de la confianza, con la finalidad de garantizar la seguridad y la agilidad del tráfico jurídico y, especialmente, del intercambio de bienes y servicios (Ricardo Luis Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación. Com., T. IX, Ed. Rubinzal-Culzoni, pág. 43).

 

-Hay acuerdo en nuestra doctrina en forma casi unánime en el sentido de que la inscripción registral organizada por las Leyes Nº 17.711 y Nº 17.801 tiene efecto declarativo.

En este sentido debe entenderse que el derecho real existe antes de la inscripción y por tal motivo es oponible erga omnes, salvo a ciertos terceros.

Efectivamente, conforme lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia en la causa “Panamericana Agropecuaria CC y P. Soc. de hecho y otros”, es virtualidad propia de los derechos reales su oponibilidad erga omnes, la cual no se pierde por la existencia de una transmisión imperfecta por ausencia de asiento en el registro pertinente puesto que en nuestro orden jurídico tal inscripción es declarativa, sino que se debilita en relación a ciertos terceros que ostentan públicamente un interés particular (JA 1997 IV, pág. 352 y sigs).

 

-Se entiende por “tercero” solamente a los terceros interesados, considerándose tales sólo aquellos que puedan invocar un interés legítimo en que no se les oponga la titularidad de un derecho real que no pudieron conocer por falta de publicidad registral, con tal que, además sean de buena fe, cualidad esta que no podrá invocar si se demuestra que, no obstante la falta de publicidad registral, conocían la existencia de la titularidad de que se trata o aun que, obrando normalmente, pudieron conocerla por otros medios (Alberto J. Bueres. Elena I. Highton, Código Civil, T. 5 A, Ed. Hammurabi, pág. 449).

Es así que la inscripción registral del acto produce: a) la oponibilidad del acto registrado, b) el emplazamiento del adquirente o constituyente en una titularidad jurídica pública, c) la presunción de exactitud del contenido de las registraciones y d) la convalidación eventual del dominio y los derechos reales adquiridos por los terceros de buena fe a título oneroso confiados en la información registrada (Antonio R. Lloveras, Efectos substantivos de la inscripción registral perfeccionadora que establecen los arts. 2505 y 3135 del CC, fecha: 3-10-2005, Cita: MJ-DOC-2492-AR).

Interesa agregar a lo dicho que el Código Civil y Comercial mantiene también el sistema del título y tradición para la adquisición del derecho real, como también la publicidad declarativa para que el derecho resulte oponible a terceros (arts. 1892 y 1893 del CCC), con ciertas excepciones.

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